Fase 2: Inmersos en el Proceso


Per a Cualsevòl Afectat de la Hipoteca de la nostra Comarca i per a ficarse en contacte en els membres de la Pah Ribera Alta de València, podèu quidrarmos al telèfon; 665727980, Moltes Gràcies i Pensa que Junts Sí Es Pot-------Para Cualquier Afectado por la Hipoteca de nuestra Comarca que desee ponerse en Contacto, con los miembros de la Pah Ribera Alta de Valencia, podréis llamarnos al teléfono; 665727980, Muchas Gracias y Piensa que Juntos Sí Se Puede

Consejos Practicos

Esta es la fase en la que la entidad inicia el procedimiento para reclamar la deuda impagada. Puede empezar desde el mismo momento en que se deja de pagar, ya que se produce un incumplimiento del contrato. Normalmente, las entidades esperan como mínimo tres meses antes de comenzar el procedimiento formal, pero hay que saber que con solo un impago ya se puede iniciar. Un problema añadido de la legislación española es lo que se conoce como «vencimiento anticipado»: a partir del momento en que se produce el impago, la entidad puede reclamarnos no solo las cuotas impagadas más los intereses de demora acumulados, sino todo el préstamo pendiente de pago. Nuestro interlocutor durante esta fase seguirá siendo la entidad financiera, ya que, a pesar de que intervenga un juez o un notario, el procedimiento está pensado de manera que nosotros no podamos alegar nada. ¿Cuál es nuestro objetivo? Alargar tanto como sea posible el procedimiento, por un doble motivo: primero, porque, vaya como vaya, será tiempo que ganamos estando en el piso; y segundo, porque cuanto más lo alarguemos, más tiempo tendremos para intentar forzar una negociación. Pensad que por más avanzado que esté el procedimiento, la entidad siempre puede detenerlo y llegar a un acuerdo con vosotros, así que no dejéis de negociar.


A. Vía judicial


Esta vía se inicia cuando recibís un burofax en vuestra casa (la casa hipotecada) donde se os informa de la cantidad que debéis y se os reclama el pago. Como se trata de un burofax, funcionará como una carta certificada: la llevará el cartero a vuestra casa y os pedirá que firméis el recibo. Aunque no abráis la puerta al cartero o no firméis, el procedimiento seguirá adelante, así que es mejor recoger el burofax para estar informados y reaccionar cuanto antes. Si en este momento no pagáis las cuotas pendientes más los intereses generados, el banco presentará una demanda al juzgado y todas las personas que consten como titulares del préstamo recibirán la notificación de inicio del procedimiento de ejecución judicial. Es lo que popularmente se conoce como «el tocho», ya que se trata de una cantidad importante de papeles (la demanda, más la fotocopia del contrato de la hipoteca y el acta notarial donde se especifican las cuotas impagadas más los intereses de demora y las costas judiciales generados). De nuevo, hay que saber que aunque no recogiéramos esta demanda cuando nos llega por correo, el procedimiento sigue adelante.
Con esta notificación, el juzgado nos dará diez días para pagar. Si no podemos pagar, se fijará la fecha de subasta de la vivienda hipotecada. Esta fecha será notificada a todas las personas titulares del préstamo como mínimo con veinte días de antelación, y también se publicará en los tableros del juzgado para permitir que otras personas interesadas puedan participar en la subasta.
Durante todo el procedimiento, y hasta el día y la hora de la subasta, hay una única manera de detenerlo (válida solo para los casos de vivienda habitual): pagar la totalidad de lo que debíamos en el momento en que nos pusieron la demanda, más los intereses de demora y las costas judiciales, pero ahorrándonos por el momento la totalidad de la deuda hipotecaria. Claro que, en el actual contexto de crisis, quien deja de pagar es porque no puede, y si no podía al principio, difícilmente podrá más adelante, cuando a la deuda se le hayan sumado los intereses. La ley no prevé la posibilidad de presentar ningún recurso, solo lo que se llaman «causas de oposición», en el caso improbable que se hayan producido defectos formales en el procedimiento o errores en el cálculo de la cantidad reclamada.

El día fijado, la vivienda saldrá a subasta por el valor de tasación que consta en el contrato hipotecario (que habitualmente coincide con la tasación inicial, aunque podría ser diferente). En teoría, la ley permite que cualquier persona pueda participar, previa consignación de un depósito equivalente al 30 % del precio, y que el mejor postor pueda adjudicarse la vivienda siempre que supere el 70 % del valor de subasta. Pero en la práctica, con la crisis, casi todas las subastas quedan desiertas, y en este caso el banco tiene veinte días para comunicar al juzgado si se adjudica la vivienda por el 100 % de la deuda o por el 60 % del valor de tasación. Y por la experiencia que relata este libro, ya sabéis que el banco suele aprovechar esta oportunidad. En muy pocos casos, el 60 % del valor de tasación resulta ser igual o superior a la deuda, y por tanto la persona deudora queda liberada de la deuda, e incluso, si es superior, puede percibir la diferencia. Pero en la mayoría de las hipotecas, firmadas en plena burbuja y que no habían amortizado prácticamente capital, el 60 % supone dejar a la persona con una deuda considerable de por vida.
A pesar de la indefensión general que provoca este procedimiento, según el cual por ley se nos impide explicar nuestra situación personal, hay un pequeño consuelo para aquellas personas que estaban sufriendo el acoso de las empresas de cobro de morosos. Una vez se inicia el procedimiento judicial, al menos se dejan de sufrir las «técnicas» de reclamación de la deuda.

Consejos

  • Solicitar justicia legal gratuita

(Podéis consultar aquí el documento para solicitarla)

El artículo 119 de la Constitución española reconoce el derecho a acceder a la justicia gratuita. La ley de 1996 que regula el procedimiento para acceder a la justicia gratuita reconoce este derecho a todos los ciudadanos que no pueden pagarse la asistencia jurídica siempre que los ingresos por unidad familiar no superen el doble del IPREM vigente (en 2012, el IPREM es de 7.455,14 euros anuales). La justicia gratuita, es decir, abogado y procurador de oficio, se puede solicitar en cualquier momento del procedimiento, y nos sirve para distintas cosas. En primer lugar, para personarnos y por tanto asegurarnos de que recibimos toda la información y tenemos oportunidad de presentar escritos. En segundo lugar, para ganar tiempo, ya que en el momento de solicitarla se detienen las actuaciones hasta que tenga mos respuesta y sepamos si nos la han concedido. En tercer lugar, para evitar que nos cobren las costas judiciales al menos durante el tiempo en que nuestras condiciones económicas no mejoren; se entiende que si se accede a la justicia gratuita por el procedimiento de ejecución también se carece de dinero para pagar las costas judiciales.
Una desventaja de los abogados de oficio respecto a los privados es que no podemos escoger quién nos representa. Y por tanto, como en cualquier otra profesión, nos puede tocar alguien que se lo tome muy seriamente, que nos preste atención y que esté dispuesto a escuchar nuestras propuestas, o podemos tener la mala suerte de que nos toque alguien poco competente o, peor todavía, poco motivado y resignado, convencido de que «no hay nada que hacer». Si el abogado ni siquiera os informa, o pensáis que actúa en contra de vuestros intereses, podéis intentar pedir un cambio en el colegio de abogados correspondiente.

  • Mantener la negociación con la entidad financiera

Tal como ya se ha dicho, nuestra única oportunidad de detener el procedimiento es convencer a la entidad financiera para llegar a un acuerdo extrajudicial. Para hacerlo podemos seguir utilizando todos los consejos explicados en la fase anterior, tanto en lo que respecta a las técnicas de negociación como acudiendo a los servicios sociales, si no se había hecho ya, y a los otros servicios de la Administración, como los de mediación.

Detener o asistir a la propia subasta


Hay que saber que, al contrario de lo que mucha gente piensa, la subasta no es ningún momento solemne: se trata de un mero trámite en el que ni siquiera interviene el juez. El secretario judicial pregunta en el pasillo si hay algún postor; si no hay ninguno, hace un escrito que entrega al procurador del banco, y si está a la persona que sufre la ejecución. Tanto si tenéis abogado como si no, tenéis derecho a asistir a la subasta de vuestro piso. No podréis hacer nada, pero al menos conseguiréis que los funcionarios que ejecutan estas subastas cada día de forma rutinaria sean un poco más conscientes de que detrás de este «trámite» hay vidas que se hunden. Si lo consideráis oportuno, también podéis intentar detener la subasta por medio de una acción colectiva que inunde los juzgados e impida la actividad judicial, pero es difícil de realizar (los juzgados tienen presencia policial) y solo os servirá para ganar un poco de tiempo. En cualquier caso, si vais a vuestra propia subasta y, una vez realizada, el funcionario os pide que firméis el acta de la subasta en que dice que el banco se puede adjudicar la vivienda por el 60 %, negáos a hacerlo. No tenéis por qué validar una injusticia con vuestra firma, y el hecho de que firméis o no, no cambia nada.

Recursos útiles

  • Solicitud de justicia gratuita.

Podéis pedirla en los juzgados o en los Servicios de Orientación Jurídica (SOJ) del colegio de abogados que os corresponda (podéis buscarlo en www. justicia-
gratuita.es/pjg/home.do). Os pedirán una cantidad considerable de documentación para acreditar vuestros ingresos.

  • Recurso en caso de denegación de la justicia gratuita.

Si os deniegan la justicia gratuita podéis presentar un recurso en el plazo de cinco días a partir del momento en que os han notificado la negativa. Es habitual que, por una interpretación demasiado restrictiva, que solo se fija en si vuestros ingresos superan el doble del IPREM, os la denieguen en un primer momento. Pero vale la pena presentar el recurso, ya que en este caso conseguiréis que estudien con más detenimiento vuestro caso y valoren todas las circunstancias (si tenéis personas a vuestro cargo, otros gastos,etcétera). Para hacerlo, podéis utilizar el modelo disponible aquí

  • Defensores del Pueblo autonómico y estatal.

En caso de que recibáis un trato inadecuado por parte de alguna de las administraciones (servicios sociales, justicia gratuita o, por ejemplo, de los funcionarios de los juzgados, que no os den acceso a la información de vuestro expediente u os intenten convencer de que no pidáis la justicia gratuita), presentad una queja ante el Defensor del Pueblo, tanto el autonómico como el estatal. Para más información, podéis consultar la web del Defensor del Pueblo estatal:
www.defensordelpueblo.es.

  • Todos los recursos de la fase anterior.

Precisamente porque el procedimiento judicial no nos deja ningún margen de actuación y nuestro objetivo es el de seguir negociando con la entidad bancaria, las técnicas de negociación y los recursos como el escrito de petición de dación en pago, las ayudas de la Administración, los servicios de mediación y las quejas ante el defensor del cliente o el Banco de España siguen siendo recursos útiles en esta fase.

B. Vía extrajudicial


Si bien la vía judicial es la más utilizada por las entidades a la hora de realizar una ejecución hipotecaria, a finales de 2011 la Plataforma de Afectados por la Hipoteca denunciaba que había empezado a recibir casos de personas a las que las entidades reclamaban el impago de la hipoteca por medio de una vía hasta entonces desconocida: el procedimiento extrajudicial. En realidad, casi todos los contratos hipotecarios contienen esta posibilidad en la escritura pública, de manera que el banco puede decidir si ejecutar la hipoteca por vía judicial o extrajudicial.
Si bien la vía judicial ya ha sido ampliamente denunciada por injusta y expeditiva, la vía extrajudicial la supera. En primer lugar, porque es más rápida (se puede resolver en tres meses). En segundo lugar, porque se ejecuta ante notario y, por tanto, la persona afectada ni siquiera tiene derecho a la justicia gratuita, quedando en absoluta indefensión. En tercer lugar, porque hasta ahora se había desarrollado con una sistema de tres subastas que, si quedan desiertas, permite a la entidad adjudicarse la vivienda sin un tipo mínimo. Es decir, a partir de un euro. En la primera subasta, la vivienda sale por el 100 % del valor de tasación; en la segunda, por el 75 %, y en la tercera, sin mínimo fijado. Igual que en las subastas judiciales, con la crisis todas las subastas extrajudiciales quedan desiertas, así que permiten a las entidades adjudicarse el piso por el importe que les parezca oportuno, y la persona deudora debe cargar con la diferencia que no quede cubierta por este importe.
Afortunadamente, una vez más la movilización de las personas afectadas ha permitido no solo visibilizar este procedimiento ante el desconocimiento y la inacción de las administraciones públicas, sino también empezar a provocar reacciones. Primero se llevaron a cabo algunas concentraciones ciudadanas ante las notarías que hacían estas subastas; después, la PAH solicitó una reunión con el decano del Colegio de Notarios de Cataluña y consiguió que el propio Colegio recomendara a todos los notarios catalanes aplicar por analogía el tipo mínimo fijado en la vía judicial, es decir, en ese momento el 60 %. El presidente del Consejo, Manuel López Paradiñas, consideraba «imprescindible que los notarios ofrecieran a los ciudadanos las mismas garantías que tendrían ante un juez». Además, en el mismo comunicado el máximo órgano de gobierno de los notarios solicitaba al ministro de Justicia, Alberto Ruiz Gallardón, un cambio urgente de la regulación hipotecaria extrajudicial para garantizar los derechos de los consumidores. Finalmente, el Real Decreto Ley del 9 de marzo de 2012 modifica el procedimiento extrajudicial y, en casos de vivienda habitual, lo equipara a la vía judicial, reduciendo la subasta a una y fijando el tipo mínimo al 60 %. No obstante, persiste el problema de que se trata de un procedimiento más rápido y con menos garantías para el deudor, y se mantiene el problema sustancial: la adjudicación por el 60 %, igual que en la vía judicial, supone dejar a las personas endeudadas de por vida. Y, por tanto, se mantiene la necesidad de la pre-sión social para conseguir un cambio de regulación que permita la segunda oportunidad. Pero en muy poco tiempo se ha conseguido que, de un 0 %, el tipo mínimo de la adjudicación extrajudicial haya pasado al 60 % del valor de tasación. La movilización funciona.

El caso de D. Lozano-Viladecans


D. Lozano contactó con la PAH Valencia cuando faltaba poco para que se produjera la tercera subasta en el marco de un procedimiento de ejecución extrajudicial. La PAH Valencia se puso en contacto con Banesto para intentar negociar una salida justa, pero el representante de la entidad dejó claro que se aprovecharían del sistema actual y se adjudicarían la vivienda por un precio bajo. También se hizo un llamamiento al notario, que se desentendió de su responsabilidad y se limitó a repetir que aplicaría la ley tal como es, permitiendo la adjudicación sin ningún valor mínimo.
El día de la subasta, el 26 de enero de 2012, una veintena de personas, miembros de la PAH Valencia, acompañaron a la afectada a la notaría. A pesar de las interpelaciones al notario, este permitió que Banesto se adjudicara la vivienda por el 35 % del valor de tasación. Pero ni la afectada ni la PAH se dieron por vencidas, y llevaron su denuncia a los medios de comunicación y al Colegio de Notarios de Cataluña. Finalmente, ante la alarma social que se estaba generando, Banesto se puso en contacto con la PAH y aceptó la condonación de la deuda como mínimo hasta llegar al 60 % del valor de tasación.

Consejos

Si habéis dejado de pagar la hipoteca y alguien que dice ser de una notaría os llama a la puerta de casa, no abráis ni recojáis ningún papel. La única manera de evitar la vía extrajudicial es no recogiendo la notificación notarial que os llevan a casa. En este caso, la ley dice que el banco tendrá que ir por la vía judicial ordinaria. En cambio, si la recogéis, ya no habrá manera de detener el procedimiento. Recordad que, a pesar de que la adjudicación por vía notarial sea más rápida que la judicial, el notario no puede ejecutar la deuda ni desahuciaros. Para hacer esto, la entidad tendrá que recurrir igualmente a la vía judicial, y en este caso podéis seguir los consejos previstos para la tercera fase.

SEGUIMOS

Fase 3ª: Una Vez Subastado el Piso o la Casa

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